Зонирование территорий для осуществленияградостроительной деятельности

Согласно Градостроительному кодексу РФ при разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке создаются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование для осуществления градостроительной деятельности.

Зонирование территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, предотвращение чрезвычайной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды, охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов территорий, историко-культурных объектов.

Ограничение на использование территории для осуществления градостроительной деятельности устанавливается в: зонах охраны памятников культуры, историко-культурных комплексов и объектов, загородных зонах; зонах особо охраняемых природных территорий, округов санитарной (горно-санитарной) охраны; санитарных, защитных и санитарно-защитных зонах; водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах; зонах санитарной охраны источников водоснабжения; зонах залегания полезных ископаемых; зонах, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; зонах чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия; зонах с экстремальными природно-климатическими условиями.

Правила застройки являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, устанавливающим порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях городских поселений, в том числе на территориях закрытых административно-территориальных образований.

Правила застройки прорабатываются на основании генерального плана городского поселения.

Правила застройки могут быть обжалованы в суде гражданами, проживающими на соответствующих территориях, а также собственниками и иными владельцами объектов недвижимости, права и законные интересы которых оказались нарушены.

Органы местного самоуправления вправе создавать комиссии по решению спорных вопросов регулирования использования и изменения объектов недвижимости с участием представителей граждан, их объединений и юридических лиц.

Виды территориальных зон. На территориях городских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов: жилые; общественно-деловые; производственные зоны; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные; специального назначения; военных объектов, иные зоны режимных территорий.

В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование, установленных законодательством РФ об охране окружающей природной среды, законодательством РФ об охране памятников истории и культуры, иными законодательствами РФ.

Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок пользования территорий общего пользования устанавливается органами местного самоуправления.

Жилые зоны предназначены для застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными домами с приусадебными земельными участками. В жилых домах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культурных зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установления санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействия на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия).

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего, профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культурных и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности.

В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные и многоэтажные гаражи.

Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.

Благоустройство территорий производственных зон осуществляется за счет собственников промышленных объектов.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования.

Для предотвращения вредного воздействия сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования на среду жизнедеятельности обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, а также специальными нормативами и правилами застройки.

Территории в границах отвода сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и их санитарнозащитных зон подлежат благоустройству с учетом технических и эксплуатационных характеристик таких сооружений и коммуникаций. Обязанности по благоустройству указанных территорий возлагаются на собственников сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, эксплуатация которых оказывает вредное воздействие на безопасность населения.

Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В рекреационные зоны могут входить особо охраняемые природные территории и природные объекты.

На территориях рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Зоны специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских поселений.

Порядок использования территорий зон специального назначения устанавливается правилами застройки с учетом требований государственных градостроительных нормативов и правил, специальных нормативов.

Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий предназначены для размещения объектов, в отношении территорий которых устанавливается особый режим.

Порядок использования территорий указанных зон в пределах границ (черты) городских поселений устанавливается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами застройки.

Государственный градостроительный кадастр — государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, в том числе для изменения объектов недвижимости.

Государственный градостроительный кадастр ведется в отношении территорий городских поселений.

Государственный градостроительный кадастр включает: топографо-геодезические и картографические материалы; сведения об экологическом, инженерно-геологическом, сейсмическом, гидрологическом состоянии территорий; сведения об объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и о благоустройстве территорий; сведения о зонировании территорий и о градостроительных ~ регламентах территориальных зон.

Сведения Государственного градостроительного кадастра, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, являются общедоступными и предоставляются в порядке, определенном законодательством РФ в области информационных процессов, компьютеризации защиты информации. Вред, причиненный предоставлением недостаточных сведений государственного кадастра, возмещается владельцем информационных ресурсов.

Мониторинг объектов градостроительной деятельности — система наблюдений за состоянием и изменением объектов градостроительной деятельности, которые ведутся по единой методике посредством изучения состояния среды жизнедеятельности.

Сведения мониторинга объектов градостроительной деятельности подлежат внесению в Государственный градостроительный кадастр.

Подземное пространство города

Отсутствие свободных площадей для строительства — бедствие современных мегаполисов. Из этого тупика есть два выхода: наращивать количество этажей, что сопряжено с рядом экологических проблем, или использовать подземное пространство.

Стремительный рост крупных городов приводит к тому, что ресурсы земель, пригодных для застройки, быстро истощаются. Происходит постепенное отчуждение новых участков и ликвидация ранее освоенных сельскохозяйственных угодий. Возникает опасность частичного, а в некоторых случаях и полного уничтожения естественного ландшафта, резко ухудшается санитарно-гигиеническое состояние городов из-за недостаточной инсоляции, озеленения и т.

Сооружения, размещаемые в подземном пространстве, можно классифицировать по назначению и характеру использования; по

месту расположения в плане города и взаимосвязи с наземными сооружениями; по конструктивной и объемно-планировочной схеме; по количеству подземных ярусов и глубине залегания от поверхности земли.

По назначению и характеру использования А. А. Сегединов выделяет следующие подземные сооружения: инженерно-транспортные объекты и коммуникации (рельсовые пути, линии метрополитена и скоростного трамвая, железные дороги, тоннели для автомобильного движения и пешеходные переходы); зрелищные, спортивные и другие общественные сооружения (кинотеатры, концертные, выставочные и спортивные залы); предприятия торговли и общественного питания (рестораны, закусочные, универмаги, рынки, торговые центры); предприятия коммунально-бытового обслуживания и связи (пункты проката, мастерские, парикмахерские, приемные пункты химчистки и прачечных, почта, телефон); объекты складского хозяйства (склады, холодильники, различного рода резервуары); объекты промышленного назначения и энергетики (отдельные цеха заводов, лаборатории, тепловые электро- и гидроэлектростанции); объекты инженерного оборудования (трубопроводы водо-, тепло- и газоснабжения, канализации, кабели различного назначения, трубопроводы).

Подземные сооружения транспортного назначения имеют наибольшее распространение в подземном пространстве крупнейших, крупных и больших городов и предназначаются для беспрепятственного движения пешеходов и транспорта, обслуживания и хранения различных транспортных средств.

По назначению и условиям эксплуатации подземные транспортные сооружения можно разделить на три основные группы: для движения пешеходов (пешеходные тоннели и залы); для организации непрерывного движения городского транспорта (тоннели, развязки, путепроводы); для временного и постоянного хранения и технического обслуживания всех средств городского транспорта (депо, гаражи, стоянки, станции обслуживания).

Внеуличные пешеходные тоннели повышают безопасность движения пешеходов в городе, обеспечивают возможность пересечения проезжей части городских улиц и площадей без задержек у светофоров, а транспорт на перекрестках и площадях без остановок, что увеличит пропускную способность улично-дорожной сети и среднюю скорость городского движения.

Подземные пешеходные переходы позволяют соединить, а также наиболее рационально и компактно разместить пересадочные узлы между сооружениями внешнего и городского транспорта, между станциями метрополитена, железной дороги, скоростного трамвая и остановочными пунктами уличного транспорта (автобус, троллейбус, трамвай) и, следовательно, обеспечить создание единой взаимосвязанной транспортной сети.

Строительство подземных и полуподземных гаражей и стоянок в городах вызвано стремлением приблизить места хранения транспортных средств к их владельцам и к обслуживаемым ими учреждениям при дефиците наземных территорий.

Предприятия торгово-бытового назначения и зрелищные объекты, находящиеся в подземном пространстве городов, обеспечат всестороннее и комплексное обслуживание населения в местах интенсивных переходных потоков и в первую очередь в общественных центрах, где, как правило, сосредоточено большое количество учреждений и предприятий. Они могут размещаться в комплексе с транспортными узлами и подземными пешеходными переходами, а также под зданиями различного назначения.

Большое значение для крупных городов имеет строительство под землей холодильников и складов, так как при этом значительно экономятся городские территории, а в этих подземных объектах легче, чем в наземных условиях, поддерживать постоянную температуру в течение всего года.

При строительстве промышленных и коммунальных складов в подземном пространстве их можно разместить в центре нагрузок, ближе к транспортным коммуникациям и с учетом дислокации потребителей сохраняемой продукции. Эти склады должны иметь отдельные отсеки с надежной изоляцией между ними, подъезды для железнодорожного и автомобильного транспорта, особые вентиляционные устройства. Необходимо соблюдение специальных мер противопожарной безопасности.

В подземном пространстве может размещаться оборудование, являющееся источником интенсивного шума.

В планировке и застройке городов подземное пространство используется главным образом для прокладки трубопроводов и кабелей. Во многих крупных городах построен метрополитен. В последние годы в ряде городов сооружены подземные транспортные и пешеходные тоннели на магистралях с интенсивным движением транспорта.

При использовании подземного пространства в жилой застройке в нем можно размещать объекты инженерного оборудования микрорайона. Это позволяет улучшить планировку жилого массива, экономно использовать городскую площадь, уменьшить протяженность коммуникаций и дает возможность освободить окружающую территорию от разнотипных, неэстетичных коммунальных сооружений.

Подземное пространство — неотъемлемая часть города. За счет его существенно улучшается транспортное, культурно-бытовое и коммунально-бытовое обслуживание городов (рис. 20).

Зарубежный и отечественный опыт свидетельствует, что использование подземного пространства во многом способствует решению градостроительных, инженерных и социальных задач: ограничивает территориальный рост городов, повышаются скорости и безопасность городского транспорта и пешеходов, снижается уличный шум, улучшается санитарно-гигиеническое состояние воздушного бассейна, повышается уровень озеленения.

В 1997 г. построен подземный торговый комплекс на Манежной площади «Охотный ряд». Это четырехэтажный подземный квартал. Искусственная река Неглинка обнимает фасад комплекса со стороны Александровского сада. На крыше «Охотного ряда» разбиты газоны и цветники, светильники утоплены в дорожки, как на взлетной полосе аэродрома. Подземные этажи оборудованы уникальными системами кондиционирования. На первом от поверх^ ности этаже расположены дорогие магазины для состоятельных людей. Отделка этажа выдержана в стиле «модерн», который был популярен в XIX в. На втором этаже царит XVIII в. Здесь проходит длинная — 350-метровая торговая улица от гостиницы «Москва» до Манежа. Попасть сюда можно с подземных автостоянок на 800 мест или из метро. Третий этаж подземного комплекса стилизован под Москву XVII в. Здесь расположились рестораны с национальными кухнями: русской, китайской, арабской, итальянской. Есть «Макдоналдс» и «Русское бистро». Если под землей случится пожар, то снаружи дыма никто не увидит — он мгновенно засосется в бункер и будет нейтрализован водой из Неглинки. Четвертый этаж — технический, здесь расположены установки, обеспечивающие водоснабжение, кондиционирование воздуха, пожаротушение и др.

Перед Курским вокзалом построен подземный деловой центр. У комплекса есть собственная надземная и подземная стоянка на 1100 машино-мест, чего нет на Манежной плошади. Общая площадь надземных и подземных сооружений — 1,6 га. Под землей располагаются около 200 магазинов и бутиков, кафе, ресторан и

ON

to

О

офисы. Все было построено за счет инвесторов, городу принадлежат 30% акций комплекса. Самое необычное, с чем могут познакомиться под землей, — новый кинотеатр европейского типа на 2200 зрителей, так называемый мультиплекс, изображение в котором видно сразу с нескольких сторон.

Подземная урбанизация — не дань моде. Намного выразительнее, более законченными выглядят ансамбли кварталов городской застройки, когда уходят под землю не украшающие улицы склады, автостоянки, коробки центральных тепловых пунктов и другие подсобные инженерные сооружения. На их месте можно устроить цветники, разбить сквер, оборудовать детскую площадку. У архитекторов есть выражение: «раскрыть постройку». Оно значит, что на подступах к интересному зданию или ансамблю не будет мешающих целостному восприятию незначительных сооружений (складов, гаражей). А именно такие строения прежде всего и намечено убрать в нижний этаж.

Подземные стройки — дорогостоящее мероприятие. Поэтому трудно рассчитывать, что все предложения проектировщиков сразу обретут рабочие адреса. Схема использования подземного пространства рассчитана не на один год. Причем в каждом конкретном случае будет просчитываться экономическая целесообразность того или иного сооружения.

В объектах обслуживания, размещенных в подземном пространстве, должно быть занято как можно меньше постоянного персонала. Требования к освещению подземного пространства города следующие: светильные установки подземных объектов должны обеспечивать видимую или иллюзорную связь с внешним миром посредством устройства световых колодцев или ложных светоприемов; оптимальные уровни освещенности, соответствующие спектральным особенностям применяемых люминесцентных источников света; яркостные и цветовые контрасты, не вызывающие ощущения дискомфорта; оптимальные соотношения видимого и ультрафиолетового излучения в световом потоке; отсутствие микропульсации освещенности с частотой, вызывающей утомляемость людей.

В подземном пространстве важно учитывать санитарные требования, связанные с пребыванием людей под землей (постоянное, временное), особенностями размещаемых объектов (характер вредности). Так, в подземном пространстве нельзя размещать объекты, выделяющие вредные вещества на уровне выше ПДК для воздуха рабочей зоны, а также промышленные и торговые объекты, связанные с длительным пребыванием людей. Выбросы отработанного воздуха из подземных сооружений не должны неблагоприятно влиять на население и окружающую городскую среду.

Не менее важно и устройство надземных систем приточно-вытяжной вентиляции, обеспечивающей многократный обмен воздуха согласно действующим нормам. Вентиляционные системы оборудуются кондиционерами, а в ряде случаев озонирующими и ионизирующими устройствами.

В транспортных автомобильных тоннелях пешеходов необходимо надежно изолировать от потоков автомашин, выделяющих отработавшие газы. Это можно осуществить путем устройства специальных шлюзов и камер в местах сопряжения подземных транспортных коммуникаций с объектами торгово-бытового и коммунального обслуживания.

Широкое использование подземного пространства в градостроительстве способствует улучшению социальной организации и условий жизни населения, а также созданию комплексных, рационально спланированных, удобных и экономичных городов.