Основания прекращения сервитутов

1. Как и всякое ius in re, сервитут прекращается гибелью служебной земли или иной недвижимости - объекта сервитутного права, которая может иметь как фактический (пересыхание источника воды, находившегося на praedium serviens), так и юридический характер (изъятие служа-

72

3.

щего участка для государственных или муниципальных нужд в порядке, предусмотренном в ч. 1 п. 1 ст. 239 ГК РФ).

Сервитутное право в этом случае прекращается автоматически с момента гибели его объекта. В связи с этим на регистрационной записи о сервитуте в Едином государственном реестре ставится специальный штамп погашения (п. 62, 64 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

2. Подобно другим ограниченным вещным правам, сервитуты уничтожаются слиянием в одном лице собственников praedium serviens и praedium dominans, дереликцией, а также расторжением договора об установлении сервитута.

Слияние прав собственности в одном лице может произойти как на стороне собственника служащей земли (консолидация), так и на стороне сервитуария (конфузия). Если позднее один из этих участков будет передан третьему лицу, то ранее существовавший сервитут не восстановится.

Допустимо ли упразднение сервитутов односторонним отказом от права? Думается, дереликция в отношении сервитутов вполне возможна, поскольку новый ГК РФ упоминает об одностороннем отказе как об одном из способов прекращения права собственности (п. 1 ст. 235, ч. 1 ст. 236). Учитывая этот факт, а также то, что и ius dominii, и servitutes относятся к категории вещных прав, расширительное толкование данной нормы Кодекса применительно к сервитутам не будет противоречить основным началам и смыслу гражданского законодательства.

Поскольку дереликция является односторонней сделкой, она должна быть совершена в простой письменной форме и зарегистрирована в Едином государственном реестре (п.

Наконец, сервитут утрачивает силу в случае расторжения соглашения об установлении данного ius in re aliena. Договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке по инициативе собственника служащего участка, если, например, сервитуарий не вносит обусловленную соглашением плату за пользование чужим имуществом, или по иным основаниям, предусмотренным в договоре.

Сервитут прекращается с момента регистрации расторжения соответствующего договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

73

Глава I. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном ________ ____ российском гражданском праве

3. Специальные основания прекращения сервитутов включают в себя:

- во-первых, гибель praedium dominans, поскольку только вещные сервитуты основаны на соседстве земельных участков, один из которых является служащим, а другой - господствующим;

- во-вторых, истечение срока действия сервитута. Дело в том, что современное законодательство (п. 51 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ч. 1 п. 5 ст. 55 проекта ЗК РФ) предусматривает возможность существования не только постоянных, но и временных сервитутов. Последние и прекращаются с истечением срока;

- в-третьих, отпадение основания, по которому ранее был установлен сервитут (п. 1 ст. 276 ГК, ч. 2 п. 6 ст. 55 проекта ЗК РФ). Это может иметь место, если сервитуарий вообще утратит интерес к использованию чужой земли (например, прекратит сельскохозяйственное производство, в связи с чем вода из чужого источника ему будет не нужна), или же если он приобретет возможность удовлетворить свои нужды за счет собственного участка (например, вырыв колодец, получит свой источник воды, необходимый для орошения выращиваемых сельскохозяйственных культур).

При наличии упомянутых обстоятельств автоматического прекращения сервитута не наступает. Это может произойти только по требованию заинтересованного лица - собственника praedium serviens. Если сервитуарий акцептует такое требование, то сервитут прекращается соглашением сторон с момента его государственной регистрации. В случае отказа от акцепта собственника praedium dominans спор разрешается в судебном порядке, а сервитут утрачивает силу с момента вступления в законную силу судебного решения, удовлетворившего иск о прекращении сервитута;

- в-четвертых, невозможность использования собственником служащего земельного участка в соответствии с его назначением в результате обременения сервитутом (п. 2 ст. 276 ГК РФ, ч. 2 п. 6 ст. 55 проекта ЗК РФ). В этом случае (в отличие от предыдущего) прекращение сервитута возможно только в судебном порядке по иску собственника praedium serviens;

- в-пятых, если в качестве сервитуария выступает не собственник господствующей недвижимости, а субъект иного вещного права на нее (пожизненный наследуемый владелец, постоянный (бессрочный) пользователь praedium dominans либо обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на недвижимость, находящуюся на чужой

74

3. Земельные сервитуты в современном российском гражданском праве

земле), то сервитут прекращается на основании правила: resolute iure concedentis resolvitur ius concessum. Это означает, что сервитут в данном случае утрачивает силу с уничтожением ограниченного вещного права, принадлежащего сервитуарию в отношении praedium dominans (пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования) или иной господствующей недвижимости (права хозяйственного ведения или оперативного управления);

- в-шестых, особое основание прекращения действует в отношении водных и лесных сервитутов. Дело в том, что в качестве субъектов, обременяемых такими сервитутами, согласно ч. 1 ст. 42, ч. 3 ст, 43, ч. 3 ст. 55 Водного и ст. 17, ч. 2 ст. 21, ч. 1 ст.

Таким образом, при утрате владельцем служащего водного объекта или участка лесного фонда права пользования на него (в связи с истечением срока, смертью пользователя-гражданина, прекращением деятельности пользователя - юридического лица или по иным основаниям, не допускающим правопреемства) прекращается и действие договора об установлении водного или лесного сервитута, стороной которого был пользователь. Следовательно, с отпадением основания возникновения сервитута прекращается действие и самого ius in re aliena.

Как и при гибели объекта сервитутного права, во всех остальных случаях прекращение сервитута подтверждается специальным штампом погашения, который ставится на регистрационной записи о сервитуте в Едином государственном реестре (п. 62, 64 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Подводя итог рассмотрению сервитутов в современном гражданском праве России, можно сделать следующие выводы.

Во-первых, предусмотренные в российском законодательстве земельные сервитуты, несомненно, ведут свое происхождение от римских servitutes praediorum. Вместе с тем они обладают и двумя существенными отличиями от своих древнеримских прототипов: возможностью принудительного установления по иску заинтересованного лица и возмездным характером пользования сервитуарием служащей недвижимостью (если, конечно, не предположить, что законодатель умышленно взял за образец римский могильный сервитут, отличавшийся такими признаками). Дума-75

Глава I. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве_______________

ется, установление в законе таких особенностей вполне оправдано, поскольку вряд ли сервитуты смогут получить сколько-нибудь широкое развитие в современной России как безвозмездное ius in re aliena, устанавливаемое договорным порядком.

Во-вторых, в современном российском законодательстве (ч. 2 ст. 21 Лесного, ч. 3 ст. 43 Водного, п. 2 ст. 64 Градостроительного кодексов РФ, ч. 10 п. 4.10. Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г.) появляется особая категория «публичных сервитутов». Следует еще раз подчеркнуть, что «публичные сервитуты» (в отличие от частных) не имеют ничего общего с сервитутами, известными римскому праву. Более того, они вообще не относятся к ограниченным вещным правам, представляя собой только пределы реализации (ограничения) права собственности на земельные участки, водные объекты и участки лесного фонда, устанавливаемые в силу прямого указания закона.

В-третьих, законодательное регулирование сервитутов нуждается в дальнейшем развитии, которое этот институт должен получить как в новом Земельном кодексе России, так и в изменениях к гл. 17 ГК РФ.

Так, новый Земельный кодекс должен содержать в себе более развернутый (по сравнению с ч. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ) перечень сервитутов. В него необходимо включить следующие iura in re aliena: право пасти скот на чужой земле, право сенокоса на соседнем участке, право заготовки дров в лесу, находящемся на земле соседа, право возвести строение с опорой на стену соседского дома, право соорудить балкон или кровельный скат, вторгающиеся в воздушное пространство соседа, и т.д. Сам перечень следует сделать открытым.

Кроме того, необходимо включить в этот перечень не только положительные, но и отрицательные сервитуты (право запретить соседу: возводить на участке строения выше определенной высоты, засаживать участок тенистыми деревьями или иными насаждениями, препятствующими доступу солнечного света, а также добывать воду из источника сверх определенной меры, если это уменьшает ее запасы на господствующем земельном участке). Такие сервитуты способны получить развитие в условиях плотной застройки на небольших земельных площадях (например, в садоводческих товариществах).

76

3. Земельные сервитуты в современном российском гражданском праве

Следует прямо предусмотреть, что к существенным условиям договора об установлении сервитута относятся не только предмет, но и цена сделки, изложив п. 5 ст. 274 ГК РФ в следующей редакции:

«5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, плату за пользование участком, размер которой должен быть предусмотрен в соглашении сторон об установлении сервитута».

Также необходимо дополнить перечень оснований установления сер-витутов легатом, изложив п. 3 ст. 274 ГК в новой редакции:

«3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, а также на основании завещательного отказа и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, а также в случае неисполнения наследником, принявшим наследство, завещательного отказа спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута, или по иску отказополучателя».

Наконец, следует дополнить основания прекращения сервитутов возможностью дереликции, включив в ст. 276 ГК РФ пункт третий следующего содержания:

«3. Сервитут прекращается в случае отказа лица, в интересах которого установлен сервитут, от права на сервитут.

Отказ от права на сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество».

Решение этих вопросов позволит дать определенный импульс развитию servitutes praediorum на современной российской почве. Наличие же или отсутствие в действующем законодательстве норм, разрешающих свободную куплю-продажу земельных участков, не может существенно повлиять на судьбу сервитутов, для которых главным является само наличие мелкой поземельной собственности, а не возможность ее свободного оборота.

Более того в сегодняшней России, на наш взгляд, сервитуты могут существовать и вообще при отсутствии института частной собственности на землю. Дело в том, что если в Риме сервитуты возникли после обособления земельных участков на праве частной собственности, но до появления всех других ограниченных вещных прав на землю (эмфитевзи-са, суперфиция и ипотеки), то в законодательстве Российского государства начала 90-х годов (ст. 4 и 6 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О зе-

77

Глава I. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном ________________российском гражданском праве

мельной реформе»1, п. 2 ст. 6 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»2, ст. 7 и 12 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.3) право частной собственности, пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование землей появились одновременно, а земельные сервитуты, напротив, - позднее остальных ограниченных вещных прав. Следовательно, внеся изменения в п. 3 и 4 ст. 274 ГК РФ в части допущения к заключению договора об установлении сервитута не только собственников praedium serviens, но и субъектов права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на это имущество, станет возможным возникновение сервитутов независимо от собственников земли и независимо от того, в чьей (государственной, муниципальной или частной) собственности находятся соседние земельные участки.

' Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР 1990 № 26

Ст. 327. 2 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30.

Ст. 416 ' Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР 1991 № 22

Ст. 768.

1. Эмфитевзис в римском частном праве